Agenti immobiliari: chi tace paga L’obbligo di dire tutta la verità sull’immobile

Fiducia e trasparenza: le basi del nostro lavoro

Nel mondo delle compravendite immobiliari, la fiducia è tutto.
Chi cerca casa si affida all’agente immobiliare per essere accompagnato in una delle decisioni più importanti della propria vita.

Ma cosa accade se l’immobile presenta irregolarità o vizi nascosti e l’agente non ne parla?
La legge è chiara: l’agente immobiliare ha l’obbligo di informare le parti su eventuali difformità o problemi dell’immobile.
In caso contrario, può essere ritenuto responsabile per inadempimento e obbligato a risarcire i danni subiti dai clienti.

Non solo intermediario, ma garante di trasparenza

Molti pensano che l’agente immobiliare sia soltanto un “ponte” tra venditore e acquirente.
In realtà, la legge – precisamente l’articolo 1759 del Codice Civile – gli impone un vero dovere di informazione:

Deve comunicare “le circostanze a lui note relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare.”

In parole semplici: tutto ciò che può influenzare la decisione delle parti, dal valore economico dell’immobile alla sua regolarità urbanistica.

Questo obbligo non riguarda solo ciò che l’agente sa perché glielo ha detto il venditore, ma anche ciò che avrebbe potuto scoprire con la normale diligenza professionale.
In altre parole, se qualcosa non torna, l’agente deve approfondire.

Cosa deve segnalare l’agente immobiliare

Un agente diligente deve verificare e comunicare, tra le altre cose:

eventuali abusi edilizi o difformità urbanistiche;
ipoteche, pignoramenti o vincoli che gravano sull’immobile;
assenza di certificazioni di conformità degli impianti;
vizi strutturali o danni non immediatamente visibili;
difformità catastali o discrepanze nei documenti.

In sintesi: tutto ciò che potrebbe compromettere l’affare o ridurre il valore dell’immobile.

Quando l’agente rischia davvero

La Corte di Cassazione si è espressa più volte sul tema, ribadendo un principio chiaro:

“Il mediatore che non informa l’acquirente di circostanze rilevanti, come abusi edilizi o difformità urbanistiche, è responsabile dei danni subiti dall’acquirente.”
(Cass. Civ. n. 17600/2010; n. 19228/2014)

Le conseguenze possono essere pesanti:

perdita della provvigione;
risarcimento dei danni economici al cliente;
compromissione della reputazione professionale, costruita in anni di lavoro.

La diligenza del buon professionista

La legge non pretende che l’agente diventi un tecnico o un geometra.
Ma impone di agire secondo la cosiddetta “diligenza del buon professionista”.

Significa:

controllare i documenti di base (titolo edilizio, planimetrie, visure catastali, APE);
non accontentarsi di informazioni vaghe o non documentate;
segnalare tempestivamente eventuali anomalie.

Un atteggiamento prudente non è solo una tutela legale: è una dimostrazione di professionalità e rispetto verso chi ci affida la propria fiducia.

Trasparenza: il miglior investimento per un agente

In definitiva, l’agente immobiliare non è solo un venditore, ma un consulente di fiducia.
Omettere informazioni – anche in buona fede – può trasformarsi in un boomerang legale ed economico.

La trasparenza, invece, è la chiave per costruire credibilità, reputazione e relazioni solide nel tempo.
Chi informa tutela sé stesso, il cliente e il valore della professione.