Come stimare una casa da vendere (senza farla durare in eterno sul mercato)

Cari clienti, lo sappiamo: vendere casa può essere un po’ come organizzare un matrimonio – emozionante, stressante, e soprattutto... pieno di decisioni importanti. Una su tutte: il prezzo. La domanda che mi fate più spesso, dopo “quanto ci metteremo a venderla?” (dipende dal prezzo, appunto!), è “ma quanto vale la mia casa?”. Beh, preparatevi, perché vi spiegherò come stimare il valore della vostra casa senza metterci il cuore (ma solo un pizzico di cervello).

1. La sacra analisi comparativa di mercato (CMA)

L’Analisi Comparativa di Mercato (CMA) rappresenta uno degli strumenti fondamentali per stimare correttamente il valore di un immobile. Si tratta di confrontare il vostro immobile con altre proprietà simili vendute recentemente nella stessa zona. Con “simili” si intende che presentino caratteristiche comparabili, come metratura, numero di stanze e, idealmente, ubicazione nella stessa via o quartiere.

Ad esempio, se un’abitazione ristrutturata di recente con un giardino curato è stata venduta nella zona per 220.000 euro, non sarà realistico proporre il vostro immobile a 300.000 euro soltanto per motivi affettivi. Gli acquirenti valutano sulla base di dati concreti, non sui ricordi o il legame emotivo del proprietario.

Cosa fare quindi?

• Controllare le case vendute di recente nella vostra zona (niente confronti con ville hollywoodiane, mi raccomando);

• Trovare quelle che somigliano alla vostra per metratura, stanze e condizioni;

• Considerare la distanza da lavoro, scuole e servizi (nel tempo fidati, capirai quanto è importante non perdere tempo per spostarsi da una parte all'altra).

2. Occhio alle condizioni della casa

Ora, lo so: la vostra casa ha un’anima. Ma anche le sue tubature? Anche il tetto? Perché vi assicuro che gli acquirenti sono molto più interessati a quello che funziona che alle emozioni.

Se la casa ha un bagno da sogno, un tetto nuovo di zecca e una cucina in cui sembra di essere nel futuro, allora possiamo parlare di un prezzo alto. Se invece ci sono i rubinetti che perdono e il parquet scricchiola sotto i piedi, forse è meglio considerare qualche intervento (o abbassare le aspettative).

Domande da porsi:

• Le ristrutturazioni sono state fatte nel decennio corrente?

• Gli impianti funzionano o bisogna incrociare le dita ogni volta che si accende la luce?

• L'esterno è curato o sembra la casa stregata di un film horror?

3. Il valore emotivo... non conta (sorry)

Capisco che ci avete cresciuto i figli, celebrato anniversari e festeggiato il Natale. Ma indovinate un po’? Gli acquirenti non gliene importa un fico secco! Per loro, la vostra casa è una struttura fatta di mattoni, cemento e (si spera) tante belle finiture. Se vi fate prendere troppo dal valore emotivo, rischiate di sparare un prezzo talmente alto che gli acquirenti neanche vi chiameranno.

Mio consiglio: affidatevi a qualcuno che non ha nessun legame sentimentale con la casa, tipo... un agente immobiliare, per esempio (ehm, eccomi!).

4. Attenzione al Mercato!

Eh sì, il mercato immobiliare cambia più velocemente delle mode dei social. Oggi è un mercato “di venditori” (si vendono case come il pane), domani è un mercato “di acquirenti” (nessuno compra e le case restano lì a prender polvere). Quindi, date un'occhiata a come va il mercato nella vostra zona. In certi momenti può essere vantaggioso tirare sul prezzo, in altri meglio non esagerare.

• Domanda e offerta: se nel quartiere ci sono poche case in vendita e molti che cercano, bingo!

• Velocità di vendita: se le case simili alla vostra si vendono in una settimana, siamo sulla strada giusta.

5. Il mondo online: stime in un click (con riserva)

Lo so, siete tentati da quegli strumenti online che in due minuti vi dicono quanto vale la vostra casa. Sono facili, veloci, sembrano fatti apposta per risolvervi la vita... e invece no! Certo, usateli per farvi un’idea, ma tenete conto che non conoscono il vostro bagno ristrutturato, il giardino perfetto o il fatto che avete i trasporti pubblici sotto casa. Un agente immobiliare (eccomi di nuovo) farà un lavoro decisamente più accurato.

6. I documenti che fanno felici i valutatori

Una stima precisa richiede qualche scartoffia, lo so che non vi piace sentirlo, ma è così. Metteteci dentro:

• Atto di proprietà (sì, servono i fogli, non basta dirlo);

• Planimetria catastale rasterizzata;

• Certificato energetico (APE);

• Ultimo elaborato grafico, di eventuali ristrutturazioni fatte con tanto di permessi.

Più siamo precisi noi, più saranno tranquilli gli acquirenti. E ricordate: la trasparenza paga.

7. Il contesto conta (eccome se conta)

Non dimentichiamo che gli acquirenti non comprano solo la casa: comprano anche tutto quello che ci sta attorno. Se la vostra casa è a due passi da scuole, negozi e parchi, allora abbiamo un plus. Se siete in mezzo al nulla senza manco una pizzeria vicino, beh, potrebbe essere un po’ più difficile chiedere il massimo.

Conclusione

Stimare il valore di una casa è un po’ un mix di arte, scienza e buon senso. Certo, vi aiuterò a fare il tutto nel modo più semplice e indolore possibile, ma ricordate: il prezzo giusto è quello che farà felici voi e… gli acquirenti. Se siete pronti a partire con il piede giusto, sapete dove trovarmi.