Ag. Imm. Elio Papa - Iscr. Ruolo n.1570
del 2007 C.C.I.A.A. Latina
del 2007 C.C.I.A.A. Latina
Per chi possiede un immobile dato in locazione, uno dei problemi più delicati è quello dell'inquilino che smette di pagare il canone e, nonostante la morosità, continua a occupare l'abitazione. Esiste un modo per ottenere il rilascio senza dover necessariamente avviare il tradizionale procedimento giudiziale di sfratto?
La risposta richiede una distinzione fondamentale: quella tra il normale contratto di locazione registrato e un contratto che abbia determinati requisiti formali e possa costituire un titolo esecutivo.
Il contratto di locazione abitativo o commerciale deve essere registrato secondo le modalità previste dalla normativa fiscale. L'Agenzia delle Entrate mette a disposizione anche i servizi telematici per la registrazione e per gli adempimenti successivi.
La registrazione, però, non trasforma automaticamente il contratto in un titolo esecutivo. Questo è un punto spesso sottovalutato.
Se l'inquilino non paga il canone, il proprietario non può semplicemente presentarsi dall'ufficiale giudiziario con la copia del contratto registrato e pretendere la liberazione dell'immobile. Nel caso ordinario, per ottenere il rilascio a seguito della morosità, il proprietario dovrà ricorrere al procedimento di sfratto per morosità.
Qui entra in gioco l'articolo 474 del Codice di procedura civile.
La norma stabilisce che l'esecuzione forzata può essere avviata soltanto sulla base di un titolo esecutivo relativo a un diritto certo, liquido ed esigibile. Tra i titoli esecutivi sono ricompresi, in particolare, gli atti ricevuti da notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge.
Questo significa che un contratto di locazione costruito nella forma corretta e ricevuto dal notaio come atto pubblico può avere una forza giuridica molto diversa rispetto al semplice contratto privato successivamente registrato.
Ma attenzione: non basta la presenza del notaio per rendere automaticamente esecutiva qualsiasi clausola del contratto. Il contenuto dell'obbligazione deve essere tale da poter costituire un titolo esecutivo e l'obbligazione deve essere, al momento dell'esecuzione, certa, liquida ed esigibile.
Questo è probabilmente il passaggio più importante da chiarire. Si sente spesso dire: "Facciamo autenticare il contratto dal notaio e così diventa esecutivo." Non è esattamente così.
L'autenticazione della firma non equivale all'atto pubblico notarile. Nella scrittura privata autenticata, il notaio interviene principalmente per attestare che la firma è stata apposta dalle parti. L'articolo 474 c.p.c. distingue infatti le scritture private autenticate dagli atti ricevuti da notaio:
Adempimento fiscale obbligatorio. Non attribuisce efficacia esecutiva.
Titolo esecutivo solo per obbligazioni di somme di denaro. Non vale per il rilascio dell'immobile.
Può fondare l'esecuzione anche per il rilascio dell'immobile, quando correttamente strutturato.
Ecco perché, quando si parla di "contratto notarile", bisogna capire che tipo di atto è stato effettivamente stipulato, e non semplicemente se davanti al documento compare la firma di un notaio.
La possibilità di predisporre contrattualmente obblighi chiari e, quando ne ricorrano tutti i presupposti di legge, muniti di efficacia esecutiva, può rappresentare una forma di tutela preventiva per il proprietario. L'obiettivo è evitare che, nel momento in cui nasce una controversia, il contratto sia generico o lasci spazio a interpretazioni.
Un contratto predisposto con l'assistenza di un professionista può disciplinare in maniera precisa:
Naturalmente, nessuna clausola contrattuale può eliminare i limiti previsti dalla legge.
La risposta più corretta è: in presenza di un vero titolo esecutivo idoneo al rilascio, l'esecuzione può essere intrapresa senza dover ottenere preventivamente una sentenza di sfratto.
Ma questo non significa che il proprietario possa cambiare la serratura, entrare nell'immobile o allontanare autonomamente l'inquilino. L'esecuzione forzata deve comunque seguire le procedure previste dalla legge e coinvolgere gli organi competenti: ufficiali giudiziari e, quando legalmente richiesto, la forza pubblica. «Senza giudice» non significa «senza procedura».
Per il proprietario di un immobile, la scelta della forma contrattuale non dovrebbe essere considerata soltanto un adempimento burocratico. Il contratto registrato presso l'Agenzia delle Entrate assolve agli obblighi fiscali previsti per la locazione, ma la semplice registrazione non gli attribuisce automaticamente la natura di titolo esecutivo.
Un atto notarile, quando correttamente strutturato e quando ricorrono i presupposti previsti dalla legge, può invece offrire una tutela diversa sul piano dell'esecuzione. È quindi fondamentale distinguere tre situazioni giuridicamente differenti:
Registrazione del contratto ≠ Autenticazione della firma ≠ Atto notarile avente efficacia esecutiva.
Per chi investe nel mattone e decide di mettere a reddito un immobile, il problema della morosità dovrebbe essere affrontato prima, e non quando il problema si è già manifestato.
La corretta redazione del contratto, la verifica dell'affidabilità del conduttore e la scelta della forma contrattuale più adeguata possono ridurre significativamente i rischi. Per questo, prima di firmare una locazione — soprattutto quando si tratta di immobili di particolare valore o di rapporti economicamente rilevanti — è opportuno valutare con notaio e avvocato quale struttura contrattuale sia concretamente applicabile.
Nel settore immobiliare una buona tutela non comincia quando l'inquilino smette di pagare. Comincia molto prima, quando si firma il contratto.
Nota: questo articolo ha finalità esclusivamente informative e non costituisce consulenza legale. L'efficacia esecutiva di un contratto e la possibilità di procedere al rilascio dell'immobile devono essere valutate caso per caso sulla base del contenuto dell'atto, della situazione di inadempimento e della normativa applicabile. Per ogni valutazione specifica è necessario rivolgersi a un notaio o a un avvocato.
Posso aiutarti a capire come impostare correttamente la locazione, a partire dalla scelta dell'immobile fino agli aspetti contrattuali da non trascurare. 18 anni di esperienza nel mercato di Fondi e provincia.
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